未登記の建物がある場合

 

未登記建物のイメージ図 相続財産中の建物が登記されていない場合があります。

新たに建物を建築したときは、建物表題登記を行う必要がありますが、被相続人もしくはそれ以前の所有者が登記手続きをしないまま放置していた場合に、未登記の建物となってしまいます。

未登記の建物であっても、固定資産税は課税されます。

未登記建物であるかどうかは、固定資産税課税明細に建物の家屋番号の記載の有無で分かります。

家屋番号があれば登記された建物です。家屋番号が無ければ未登記建物であると考えられます。

 

未登記建物の名義変更

このような未登記建物の名義変更手続きとしては以下の方法があります。

 

  1. 建物の表題登記をしてから所有権の登記を行う
  2. 未登記のまま市町村に未登記建物の名義変更届を行う※

※建物は未登記のままですので後述の問題は残ります。

太子町・たつの市・姫路市でそれぞれ呼称・様式等は異なります。

 

建物表題登記と過料

なお、不動産登記法47条、164条により、建物表題登記は義務ですので、怠った場合は10万円以下の過料を受ける可能性があることにご注意下さい。

「過料」とは、金銭を徴収される行政罰です。刑罰である「科料」ではありません。

不動産登記法第47条1項
新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

不動産登記法第164条
第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項(第四十九条第二項において準用する場合を含む。)、第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十七条又は第五十八条第六項若しくは第七項の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

 

未登記建物の問題点

建物が登記されていないということは、建物の所有者が誰なのか、公に明らかになっていないということになります。

第三者に対して、自己の所有権を主張することが出来ません(民法第177条)。

このことから以下のような問題があります。

 

1.不動産を担保にして金融機関から融資を受けられない

建物が未登記のままでは抵当権設定の登記をすることができません。

建物に抵当権設定して融資を受ける際に、建物の登記をすることになります。

 

2.不動産取引が円滑にできない

売買等によって所有権が移転したことを公に明確にすることができません。

未登記建物を購入しても所有権に関する登記がありません。第三者に対して自己の所有権を主張できませんので、後日問題が生じる可能性があります。

 

民法第177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成16年法律第123号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

 

 

未登記建物を取壊した場合

未登記建物は登記記録も存在しませんので、登記手続きをする必要はありません。

市町村の税務課(資産税課)に、家屋滅失届をすることになります。

建物滅失届をしなければ翌年度も建物の固定資産税が課税されてしまう恐れがあります。

なお、建物を取壊すと、敷地の課税標準額が高くなり、結果として固定資産税額が多くなる可能性があります。

 

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