マンションの相続登記｜費用・必要書類と敷地権の確認方法

マンションを相続したら、法務局で名義変更の手続きを行います。これを「相続登記」といいます。まず、部屋と土地の登記内容、誰がどの割合で引き継ぐかを確認しましょう。敷地権の登記の有無や相続方法によって、必要な書類や申請内容が変わります。

この記事では、亡くなった方を「被相続人」と呼び、資料の見方、費用、手続きの流れを説明します。

マンションと戸建てでは、相続登記の何が違う？

独立して所有するマンションの一室などが「専有部分」、その所有権が「区分所有権」です。廊下や階段などの「共用部分」とは区別します。

専有部分を所有するための土地の権利を「敷地利用権」といいます。所有権のほか、地上権や賃借権などの場合もあります。

この敷地利用権のうち、登記されていて、専有部分と切り離して処分できないものが「敷地権」です。マンションを所有していても、必ず土地を共有で所有しているとは限りません。

敷地権の登記があるかどうかを確認しましょう

敷地権の登記があるマンションでは、部屋の所有権に関する登記は、原則として土地の敷地権にも効力が及びます。部屋と、それに伴う土地の権利を引き継ぐ手続きです。

ただし、登記に「建物のみに関する」旨の記載がある場合などは、土地にも効力が及ぶかを個別に確認します。土地の登記記録がなくなるわけではないため、対象となる土地も確認が必要です。

関連条文：不動産登記法第44条・第73条、区分所有法第2条・第22条。

古いマンションなどで敷地権の登記がなくても、それだけで違法や登記の誤りとはいえません。申請件数は、申請先、相続などの登記の理由、取得する人などによって変わります。

別に登記されている駐車場、集会所、管理人室、共有土地などに、故人の権利がないかも調べます。ただし、共用部分のすべてに個別の相続登記が必要なわけではありません。

登記事項証明書と評価額の資料は、どこを見る？

登記事項証明書は次の順番で確認します

1. 一棟の建物の表示：マンション全体の所在地や名称を確認します。
2. 専有部分の建物の表示：家屋番号、部屋の名称、種類、床面積などを見て、対象の部屋を確認します。
3. 敷地権の目的である土地の表示：土地の符号、所在地、地番を確認します。土地が複数ある場合は、一筆ずつ確認します。
4. 敷地権の表示：権利の種類と割合を確認し、どの土地に対応するかを土地の符号で照らし合わせます。
5. 権利部：所有者の氏名、部屋の共有持分、抵当権などを確認します。

普段使う住所や部屋番号と、登記上の家屋番号・土地の地番は同じとは限りません。申請書には登記上の情報を使います。

不動産番号を記載すると、所在地などの記載を一部省略できます。ただし、敷地権の種類と割合は省略できません。書き方は法務局の申請書様式・記載例で確認してください。

土地の割合と、部屋の所有割合は別のものです

「敷地権割合」は、その部屋に対応する土地の権利の割合です。一方、「部屋の共有持分」は、その部屋を誰がどの割合で所有しているかを示します。

説明のための架空例：敷地権割合が100分の1の部屋を、夫婦で2分の1ずつ所有しているとします。夫が亡くなると、相続の対象は夫の2分の1です。妻がもともと持つ2分の1は、相続の対象にはなりません。

夫の持分を誰が引き継ぐかは、遺言や相続人同士の話し合いなどで確認します。詳しくは夫婦共有の不動産で片方が亡くなった場合の相続登記をご覧ください。

評価額は、申請する年度と持分の計算状況を確認します

登録免許税は、原則として登記を申請する年度の固定資産課税台帳の価格で計算します。亡くなった年の評価額や購入額を、確認せずに使わないようにしましょう。市場価格や相続税評価額とも基準が異なります。

課税明細書では「価格」「評価額」などの欄を確認します。固定資産税の「課税標準額」を、そのまま登録免許税の計算に使わないよう注意してください。

土地の金額は、敷地全体の価格か、部屋や故人の持分で計算済みの価格かを確認します。不明な点は、資料を発行した市区町村に問い合わせましょう。建物は、共用部分の価格の含まれ方も確認します。

課税明細書があっても、必ず評価証明書が不要になるとは限りません。対象の不動産、年度、価格などを確認できなければ資料を補い、申請先の法務局にも確認します。

マンションの相続登記に必要な書類

書類は、遺産の分け方を話し合う「遺産分割協議」、法律で定められた「法定相続分」、遺言のいずれによるかで変わります。

表は国内の一般的な相続の目安です。遺言の欄は相続人が取得する場合を示し、相続人以外が取得する場合は別に確認します。

相続関係のほか、住所などを確認する書類も使います

• 申請の基本となるもの：登記申請書と、相続や取得の内容を証明する書類を準備します。
• 住所などを確認するもの：故人の住民票の除票・戸籍の附票、取得する方の住民票など。登記簿の所有者と故人が同じ人であることや、新しい所有者の住所を確認します。住所の履歴や、ほかの提出書類によって必要な範囲が変わります。
• 事情に応じて必要なもの：司法書士への委任状、検認を受けた遺言書、裁判所の書類、海外の住所・署名の証明書や日本語訳など。

戸籍類の提出に代えて、法定相続情報一覧図の写しや法定相続情報番号を利用できる場合があります。ただし、遺産分割協議書まで不要になるわけではありません。一覧図に住所が載っていない場合や、作成後に相続人が亡くなった場合、住所が変わった場合などは、追加の資料を確認します。

住民票コードを記載することで、住所を証明する書類の添付を省略できる場合もあります。住民票コードはマイナンバーとは別の番号です。

検索用情報と国籍等の申出も確認します

個人が新たな所有者として登記されるときは、氏名の振り仮名や生年月日などの「検索用情報」の申出も確認します。2026年10月5日からは国籍等も加わり、日本国籍の方も対象です。

相続関係の確認に使う戸籍で国籍等も証明できる場合や、住民票コードの提供などで登記官が確認できる場合は、改めて証明書を用意しなくてよいこともあります。

法務省「検索用情報の申出について」に沿って確認し、外国籍の方や海外にお住まいの方は、住所証明なども個別に整理します。

書類の取得先や詳しい説明は、相続登記の必要書類・ケース別の違いをご覧ください。管理規約や管理会社への届出用紙は、法務局に提出する書類とは分けて準備します。

マンションの相続登記にかかる費用

司法書士報酬・登録免許税・その他の実費に分かれます

当事務所の相続登記の司法書士報酬は88,000円（税込）～です。登記申請、遺産分割協議書・相続関係説明図の作成を含みます。登録免許税、証明書の取得費、調査費、郵送料などは、報酬とは別に計算します。

報酬は相続関係、不動産の数、申請内容などで変わり、相続人が1名の場合や公正証書遺言がある場合は低額になることもあります。戸籍収集の依頼範囲と費用も、見積りの際にご確認ください。

詳しくは相続登記の費用と報酬に含まれる業務をご覧ください。

通常の相続による所有権移転の税率は原則0.4％です

登録免許税は登記の際に国へ納める税金で、相続税とは別です。通常の相続による所有権移転登記の税率は0.4％（1,000分の4）です。

遺言で財産を譲る「遺贈」も、相続人が取得する場合はこの税率に含まれます。相続人以外への遺贈は原則2％です。売買・新築向けの住宅用家屋の軽減税率は、そのまま相続には使えません。関連条文：登録免許税法第17条・別表第一。

同じ税率の不動産を一つの申請にまとめる場合の、基本的な計算方法です。

1. 税金がかかる不動産の価額を合計する。
2. 合計額の1,000円未満を切り捨て、税額計算のもとになる「課税価格」を求める。
3. 課税価格に税率を掛け、計算した税額の100円未満を切り捨てる。

課税される登記で、税額が1,000円未満になる場合は原則1,000円です。免税になる部分は別に確認します。詳しくは国税庁の登録免許税の税額表、法務局の登録免許税の計算方法をご確認ください。

土地全体の評価額か、持分を計算した評価額かを確認しましょう

以下は説明のための架空例です。建物と敷地権を一つの申請で名義変更し、条件は次のとおりとします。

• 敷地権の種類は所有権。土地は1筆で、敷地権割合は100分の1。
• 故人が部屋を単独で所有しており、相続人1名がその全部を取得する。
• 申請年度の評価額は、建物500万円、土地全体2億円。この部屋に対応する土地の価額は200万円。
• 建物の500万円は、共用部分の価格の扱いも含めて、登記で使う価額を確認済みとする。
• 土地の価額は100万円を超え、その免税措置は対象外。登記前の死亡に関する免税など、その他の非課税・免税も使わない。

例2は、すでにこの部屋に対応する割合で計算されています。200万円に、もう一度100分の1を掛けないでください。

故人が部屋の2分の1だけを所有していた場合は、その持分も計算に入れます。ただし、故人の持分まで計算済みの金額には重ねて掛けません。土地が複数あるときは、一筆ごとの価格と権利の割合を確認して合計します。

敷地権が地上権・賃借権の場合は、この例をそのまま使わず、権利の種類に応じた価額と税率を確認します。

土地の免税措置は、建物とは分けて確認します

2026年10月時点では、個人が相続などで土地を取得し、税額計算の対象となる価額が100万円以下の場合などに、2027年3月31日までの免税措置があります。持分を取得する場合は、土地全体ではなく、その持分の価額で判断します。

土地を相続した方が登記前に亡くなった場合、その方を登記名義人とする一定の登記にも、同日までの免税措置があります。

建物までまとめて免税になる制度ではありません。所有権の敷地権も、土地ごとに取得持分の価額を確認します。地上権・賃借権の承継には、土地所有権の免税をそのまま使えません。

免税を受けるには、申請書に根拠となる法令の条項を記載する必要があります。詳しくは法務局の相続登記の免税措置の案内、租税特別措置法第84条の2の2をご確認ください。

資料の確認から相続登記が終わるまでの5ステップ

1. 物件とご希望を確認する：ご相談者から、所在地、家族関係、遺言の有無、相続後の利用や売却の希望を伺い、司法書士が登記内容と調査の範囲を確認します。
2. 相続人と不動産を調べる：戸籍などで相続関係を確認し、部屋、敷地権、別の土地持分などを調べます。書類収集をどこまで依頼するかも決めます。
3. 誰が、どの割合で取得するかを決める：遺言を確認し、必要な場合は相続人同士で話し合います。司法書士が合意に沿って書類を作り、ご依頼者が内容確認や署名・押印を行います。
4. 費用と書類を確認し、申請する：司法書士へ依頼する場合は、司法書士が課税価格、免税の可否、申請書・添付書類を確認し、担当の法務局へ申請します。
5. 登記の内容を確認し、書類を保管する：完了後に所有者の氏名や持分を確認します。受け取った登記識別情報などの書類は大切に保管し、管理組合への届出なども別に進めます。

ご自身での申請も可能です。相談時は、登記事項証明書や権利証、申請年度の課税明細書、遺言書、家族関係のメモなど、手元にあるものをご用意ください。これらの参考資料と、申請に添付する書類は別です。

申請先はマンションの所在地を担当する法務局です。相続人の住所で決まるものではありません。郵送・オンライン申請もできますが、紙の添付書類を別送する場合などがあります。相続登記の管轄法務局と申請先の調べ方も参考に、最新の公式案内を確認してください。

期限・共有名義・住宅ローン・管理費で気をつけたいこと

申請期限は、死亡日から一律に3年ではありません

2024年4月1日から相続登記が義務化されています。基本となる期限は、自分が相続人になったことと、相続によってその不動産の所有権を取得したことの両方を知った日から3年以内です。

施行前に発生した相続も対象です。施行前から両方を知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに申請します。両方を知ったのが施行後であれば、その日から3年以内です。

法定相続分どおりに登記した後で遺産分割が成立した場合は、その相続分を超えて取得した人が、分割の日から3年以内に、決まった内容に合わせて登記を申請する義務を負います。

すぐに相続登記ができないときは、相続人申告登記も検討します

話し合いが続いていても、それだけで申請期限が延びるわけではありません。すぐに相続登記ができない場合は、「相続人申告登記」を検討します。

自分が相続人であることなどを法務局に申し出る制度で、期限内に申し出た人は基本的な申請義務を果たしたものと扱われます。ただし、すでに遺産分割で取得した不動産は、これだけでは義務を果たせません。

また、所有権を移す登記ではありません。自分の分だけを申し出ても、ほかの相続人の義務まで果たしたことにはなりません。

相続人申告登記をした人が、その後、法定相続分での登記をせずに遺産分割で不動産を取得した場合は、分割の日から3年以内に所有権の登記を申請する義務があります。関連条文：不動産登記法第76条の2・第76条の3。

正当な理由なく申請しないと、過料の対象になることがあります

正当な理由なく申請義務を果たさない場合は、10万円以下の過料の対象になることがあります。過料は、刑事罰の罰金とは異なります。

重い病気や、相続人が非常に多く調査に時間がかかるなどの正当な理由は、個別に判断されます。過料は、登記官の催告や裁判所への通知などを経て判断されます。

詳しくは法務省の相続登記義務化Q＆A、相続人申告登記の案内をご確認ください。

共有名義にするときは、将来の使い方も話し合いましょう

共有する一室全体の売却には、原則として共有者全員の協力が必要です。ただし、通常の管理、財産を保存する行為、自分の持分だけの処分では条件が異なり、すべてに全員の合意が必要なわけではありません。

誰が住むか、将来売却するか、費用をどう負担するか、連絡を取り合えるかも考えて取得方法を決めましょう。

ローンの返済と、抵当権を消す登記は別の手続きです

金融機関に死亡を連絡し、ローン残高と団体信用生命保険（団信）の加入状況・保障内容を確認します。死亡によって必ずローンがなくなるわけではありません。

完済しても、抵当権の登記は自動では消えません。登記されている場合は、金融機関の書類をもとに抹消登記の手続きも確認します。

参考：住宅金融支援機構の死亡時の手続き（同機構の融資の場合）。実際の手続きは契約先に確認してください。

管理費などの未払いと、相続後にかかる費用を確認しましょう

亡くなる前の未払管理費・修繕積立金などは、原則として故人の支払義務（相続債務）として引き継ぐ対象です。死亡後も、空室や登記未了という理由だけで費用がかからなくなるわけではありません。

管理会社などへ未払いの期間・金額を確認し、相続関係、取得の経緯、債務の内容、規約などから負担を判断します。遺産分割で部屋を取得した人だけが、滞納分をすべて負担すると決まるわけではありません。

売買などで物件を取得した人（特定承継人）の責任と、相続人が引き継ぐ債務は分けて考えます。家族の間で支払う人を決めても、それだけで管理組合への責任まで変わるとは限りません。争いがあれば弁護士などへ相談してください。

関連条文：民法第896条・第899条、区分所有法第7条・第8条。

管理規約に沿って所有者の変更・連絡先を届け出て、支払口座や空室時の連絡方法も確認します。駐車場の使用契約を続けられるかも、契約内容を確認してください。

国土交通省のマンション標準管理規約は、各マンションが規約を作る際のひな型です。実際の手続きでは、そのマンションの規約や契約を確認します。

マンションの相続登記でよくある質問

敷地権の登記があれば、土地の資料はいりませんか？

土地の資料も、対象の土地、権利の種類・割合、評価額の確認に必要になることがあります。敷地権とは別の土地持分がないかも確認します。

遺言書があっても、相続人全員の印鑑証明書が必要ですか？

必ず全員分が必要なわけではありません。遺言の内容や取得する人によって変わるため、遺産分割協議と同じ書類をすべて用意するとは限りません。

課税明細書の土地評価額に、敷地権割合を掛ければよいですか？

土地全体の価格か、部屋や持分に応じて計算済みの価格かを先に確認します。計算済みの金額に同じ割合を再び掛けると、税額を誤ります。

遠方に住んでいても手続きできますか？

郵送などを利用して進めることは可能です。当事務所へ依頼する場合の本人確認や面談、原本の受渡し方法は、事前にご相談ください。

相続人と連絡が取れない場合は、どうすればよいですか？

相続人の範囲、連絡先、話し合いの状況を整理し、期限への対応を確認します。事情によっては弁護士への相談や家庭裁判所の手続きも検討します。

登記を依頼すれば、相続税や管理費の争いも相談できますか？

登記とは専門分野が異なります。税金についての具体的な判断は税理士へ、紛争の相手との交渉を代理してもらう場合は弁護士などへ相談してください。

姫路市・太子町・たつの市でマンションの相続登記をご検討の方へ

兵庫県揖保郡太子町の司法書士小川卓也事務所では、姫路市・太子町・たつの市の相続登記についてご相談を承っています。

書類がすべてそろっていなくてもご相談いただけます。ご予約の際に、マンションの所在地、ご家族の関係、遺言の有無、依頼したい手続きの範囲をお知らせください。ご来所は事前予約制です。

マンションの相続登記について相談を予約する
電話：079-240-5577
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