【相談事例】マンションの相続登記は、一戸建ての相続登記とは手続きが異なるのでしょうか？
ogawajimusho相続登記の相談事例｜姫路市広畑区
マンションの相続登記も、一戸建てと同じように、相続人を確認し、取得する人を決めて登記を申請するのが基本です。ただし、マンションでは「専有部分」と「敷地権」の関係を確かめることが大きな違いです。戸建ての相続登記を自分で行った経験がある方に向けて、登記事項証明書で見るべき場所を整理します。
最初に知っておきたい結論
敷地権付きの一般的な分譲マンションでは、専有部分の相続登記の効力が敷地権にも及ぶため、土地持分について別の相続登記を申請する必要は原則ありません。一方、敷地権の登記がない物件などは確認方法が変わります。まずは登記記録の「敷地権の表示」を確かめましょう。
ご相談｜戸建ての相続登記と同じように申請できますか？
父が亡くなり、広畑区の分譲マンションを相続することになりました。以前、祖父の一戸建てについては、自分で相続登記をしました。今回も同じ書類と手順で申請できるのでしょうか。「敷地権」という言葉がよく分からず不安です。
※掲載中の相談記事の設定・相談内容を要約したものです。
司法書士の回答｜基本は同じ、違いは敷地権の確認
お父様のご逝去、心よりお悔やみ申し上げます。戸建ての登記をされた経験は、今回も役立ちます。戸籍等で相続関係を確認し、遺言書や遺産分割協議などに基づいて所有者を変更する基本的な考え方は共通です。
ただし、戸建てでは土地と建物それぞれの登記を確認するのに対し、敷地権付きマンションでは一つの専有部分の登記記録に、土地を利用する権利が敷地権として表示されるのが特徴です。そこで、以前使った戸建て用の申請書をそのまま流用するのではなく、今回の物件の登記記録に合わせて不動産の表示を整える必要があります。
マンションと戸建ての相続登記を比較
| 確認項目 | 一般的な戸建て | 敷地権付きマンション |
|---|---|---|
| 登記記録 | 土地と建物をそれぞれ確認 | 専有部分の記録で敷地権も確認 |
| 土地の権利 | 土地の所有者・持分を確認 | 敷地権の種類と割合を確認 |
| 申請書の不動産表示 | 土地・建物の表示を記載 | 一棟の建物、専有部分、敷地権などの表示に注意 |
| 必要書類 | 戸籍、住所関係書類、遺産分割関係書類など | 相続関係の基本書類は共通 |
| 登録免許税 | 取得する土地・建物の価額を基に計算 | 敷地権が所有権なら専有部分と土地持分相当の価額を基に計算 |
| 追加調査 | 私道持分・未登記建物など | 敷地権がない土地持分・独立した所有権など |
上記は典型例です。共有名義・借地権・敷地権のない区分建物などでは個別の確認が必要です。
登記事項証明書で確認したい4つのポイント
最初に、その部屋の建物の登記事項証明書を用意します。表題部などにある次の項目を順番に確認してください。
- ① 一棟の建物の表示マンション全体の所在や建物の名称を確認します。部屋だけの表示とは別です。
- ② 専有部分の建物の表示相続する部屋の家屋番号・建物の名称・床面積等を確認します。普段使う部屋番号と家屋番号が異なることもあります。
- ③ 敷地権の目的である土地の表示土地の所在・地番や、敷地が複数筆に分かれていないかを確かめます。
- ④ 敷地権の表示「敷地権の種類」と「敷地権の割合」を確認します。種類は所有権とは限らず、借地権である場合もあります。
「敷地権の表示」が見当たらない場合は、建物とは別に土地の共有持分が登記されていないかなど、追加調査が必要になることがあります。敷地権がない＝土地の権利がないとは限りません。
申請書を作るときの注意：不動産の表示は登記記録に基づいて正確に記載します。ただし、法務局の記載例では、不動産番号を記載することで一部の項目を省略できる場合があります。敷地権付き区分建物については、番号を使っても「敷地権の種類」「敷地権の割合」は省略できません。
敷地権の割合と登録免許税の考え方
敷地権の割合は、マンションの土地の権利のうち、その部屋に対応する割合を示すものです。敷地権が所有権の場合、登録免許税の計算では、専有部分の価額に加えて土地持分相当の価額も確認します。敷地権が借地権などの場合は、移転する権利の内容を別途確認します。
説明用の例｜敷地権が所有権の場合
マンション敷地全体の固定資産評価額が1億2,000万円で、ある部屋の敷地権割合が10,000分の120なら、土地持分相当の評価額は次のように考えます。
これに専有部分の評価額を合わせ、原則として0.4％（1,000分の4）の税率や法定の端数処理を踏まえて計算します。なお、土地が複数筆ある場合や持分・権利の種類が異なる場合は計算が変わります。
まず手元の固定資産税課税明細書を確認しましょう。必要な評価情報が不足していれば、評価証明書などを追加で取得します。評価証明書を全件で必ず取得するわけではありません。また、一定の土地には登録免許税の免税措置があり、2026年10月時点の適用期限は2027年3月31日です。詳しくは相続登記の費用・登録免許税のご案内をご覧ください。
自分で相続登記をする場合の判断基準
自分で申請を進めやすいケース
- 敷地権の表示があり、権利関係が明確
- 相続人の範囲と取得する人が確定している
- 必要書類を集め、申請書を確認する時間が取れる
専門家への相談を検討したいケース
- 敷地権の表示がない、又は土地持分が別登記
- 古いマンションで権利関係が分かりにくい
- 別の土地・建物の権利が関係している可能性がある
例えば駐車場は、管理規約に基づく専用使用権の場合もあれば、別個の不動産について所有権を持つ場合もあります。集会所などの共用施設も、すべてが部屋とは別の相続登記の対象になるわけではありません。登記記録や管理規約、取得時の資料を照らし合わせることが大切です。
戸籍や遺産分割協議書などの基本的な書類は戸建ての場合と共通する部分が多いものの、誰が相続するか、遺言書があるかによって必要書類は変わります。詳しくは相続登記の必要書類一覧とマンション相続登記の手続きガイドをご参照ください。
マンションの相続登記に関するFAQ
Q．敷地権付きマンションなら、土地の相続登記は不要ですか？
専有部分の相続登記の効力が敷地権にも及ぶため、土地持分について別申請は原則不要です。ただし、敷地権になっていない土地持分や別個に所有する不動産があれば、その登記も確認します。
Q．「敷地権の表示」がない古いマンションは相続できませんか？
相続できないわけではありません。土地の共有持分が専有部分とは別に登記されている場合などがあるため、土地側の登記記録も調べて手続きを検討します。
Q．前に使った戸建て用の登記申請書をそのまま使えますか？
相続人や登記原因など共通する項目はありますが、不動産の表示はマンションの登記記録に合わせて作り直す必要があります。法務局の最新の記載例も確認してください。
Q．マンションの相続登記にも期限がありますか？
あります。原則として相続による所有権取得を知った日から3年以内です。2024年4月1日より前の相続にも適用され、以前から取得を知っていた未登記物件は原則2027年3月31日が期限です。遺産分割成立後にも原則3年以内の追加的な登記義務があります。期限内の申請が難しい場合の相続人申告登記は、基本的義務への対応策であり、遺産分割後の登記に代わるものではありません。正当な理由なく義務に違反すると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
まとめ｜最初に敷地権の有無を確認しましょう
今回のご相談では、以前の戸建て登記の経験を活かしながら、まず相続する部屋の登記事項証明書で「敷地権の種類・割合」「土地の表示」「家屋番号」を確認することをおすすめします。敷地権の構造が明確なら、基本的な相続書類の準備は戸建ての場合と大きく変わりません。
一方、敷地権の表示がない場合や、別の土地持分・建物の権利が疑われる場合は、申請前に調査する方が安心です。姫路市内の不動産の登記は、原則として神戸地方法務局姫路支局が管轄します。
司法書士小川卓也事務所へのご相談
敷地権の見方や申請対象が分からないときは
司法書士小川卓也事務所（兵庫県揖保郡太子町）では、姫路市広畑区をはじめ、姫路市・たつの市周辺の相続登記についてご相談を承っています。登記記録の確認、相続する不動産の調査、必要書類の整理、登記申請など、状況に応じた対応をご案内します。
お問い合わせの際は、手元にある登記事項証明書・固定資産税課税明細書・遺言書などを確認しておくと相談が進めやすくなります。すべてそろっていなくても、まずは現在の状況をお知らせください。費用は案件ごとに確認してご案内します。
電話受付：平日9:00～17:00（土日祝日を除く）。来所をご希望の場合は事前予約をお願いします。
