【司法書士が解説】相続登記しようとしたら実家が「未登記建物」だった！リスクと手続きを分かりやすく解説
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【司法書士が解説】相続登記しようとしたら実家が「未登記建物」だった！
リスクと手続きを分かりやすく解説
親御さんが亡くなり、いざ実家の「相続登記（不動産の名義変更）」をしようと役所で書類を集め始めたとき、「あれ？母屋は登記されているけど、増築した部分や敷地内の離れが登記されていない」、あるいは「家全体がそもそも法務局に登記されていない（未登記建物だった）」という事実が発覚し、慌ててご相談にいらっしゃる方が非常に多くいらっしゃいます。
「毎年、市役所から固定資産税の請求は来てしっかり払っていたのに、どうして未登記なの？」と不思議に思われるかもしれませんが、実は「固定資産税の支払い」と「法務局での登記」は全く別の仕組みで動いているため、このような行き違いが頻繁に起こるのです。
2024年4月からの相続登記義務化との関係は？
法改正により相続登記が義務化されましたが、これはあくまで「法務局に登記されている不動産」が対象です。そのため、未登記建物そのものは義務化の対象外となります。しかし、未登記建物の下に存在する「土地（敷地）」は登記されていることがほとんどであり、土地については義務化の対象として3年以内の名義変更が必要です。
この記事では、揖保郡太子町や姫路市周辺で未登記建物の相続にお悩みの方へ向けて、なぜ未登記のまま放置されているのかという理由から、放置するリスク、そして「未登記建物を登記する場合」と「そのままにする場合（役所への届出）」のメリット・デメリット、具体的な手続きの流れまで、地元の司法書士が丁寧に分かりやすく解説します。
目次
1. 未登記建物とは？（なぜ未登記なのか、放置する3つのリスク）
未登記建物とは、家を新築したり増築したりした際に、法務局に対して「ここにこのような家が建ちました」という報告（表題登記といいます）を行わず、登記簿（登記事項証明書）が存在していない建物のことを指します。
なぜ、固定資産税を払っているのに未登記なの？
昔は現在ほど建築基準法等のチェックが厳しくなく、住宅ローンを組まずに手持ちの「現金」で家を建てたり増築したりした場合、法務局へ登記をしなくても実生活で困ることがほとんどありませんでした。
また、市町村の税務担当者は、航空写真や現地調査で「家が建っている」という現況（事実）を把握すれば、法務局の登記に関係なく固定資産税の請求書を送ります。所有者側は「税金が来ているから役所（国）に家の存在を認知されており、手続きは完了している」と勘違いしたまま、何十年も経過してしまうケースが大半です。
しかし、未登記のまま建物を放置し、いざ親から子へ相続のタイミングを迎えると、次のような3つの大きなリスクが顕在化します。
リスク1：不動産の売却や、担保設定（住宅ローン）ができない
未登記のままでは、不動産の所有権を第三者に証明することができないため、実家を売却したくても買い手がつきません（不動産会社が仲介してくれません）。また、その建物を担保にして金融機関からお金を借りる（抵当権を設定する）ことは困難です。売却や活用を少しでも考えているなら、登記は必須となります。
リスク2：権利を第三者に主張できず、トラブルの元になる
登記簿は「この家は私のものです」と世の中に宣言するためのものです。未登記のままでは、万が一他人に不法占拠されたり、権利を主張されたりした際に、法的に自分の権利を守ることが非常に困難になります。
リスク3：相続が重なると権利関係が複雑化し、誰も手を出せなくなる
未登記のまま親が亡くなり、そのまま子も手続きを放置して亡くなると、孫や甥・姪などへ相続権が拡散（数次相続）していきます。いざ登記しようとした時には、数十人の相続人全員の同意と実印が必要になり、事実上「売ることも壊すこともできない負動産」と化してしまいます。
2. 相続した建物が「未登記」か確認する方法
「実家の離れや倉庫、もしかして未登記かもしれない…」と不安に思った場合、わざわざ法務局へ行かなくても、毎年春頃に市町村から届く「固定資産税の納税通知書（課税明細書）」を見ることで簡単に確認できます。
課税明細書の「家屋番号」欄を確認
課税明細書には、所有している土地と家屋の一覧が記載されています。家屋の行にある「家屋番号」という欄をチェックしてください。
- 家屋番号に「未登記」と印字されている。
- 家屋番号の欄が「空欄」または「横線（ー）」になっている。
- 家屋番号の代わりに「管理番号」のような独自の数字が記載されている。
上記に該当する場合、その建物は法務局に登記されていない「未登記建物」である可能性が極めて高いです。
3. 【図解】未登記建物を相続した場合の手続きの流れ
未登記建物を法的にきちんとした形にするためには、単に司法書士に頼むだけでなく、建物の物理的な調査を行う「土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）」という別の専門家との連携が必要になります。
全体の手続きの流れを、以下のフローチャートで確認してみましょう。
未登記建物を相続した場合の手続きフロー（分岐）
フローチャートにある通り、今後の建物の利用予定によって手続きが分かれます。登記をする場合は①建物の図面を作り、どんな家が存在するかを登録する「表題登記（土地家屋調査士の仕事）」と、②その家が誰の所有物であるかを登録する「所有権保存登記（司法書士の仕事）」の2段階の申請が必要になります。
4. 未登記建物を「登記する」か「そのままにする」かの比較
未登記建物が発覚したからといって、必ずしも高額な費用をかけて登記をしなければならないわけではありません。今後の建物の利用予定によって、「費用をかけて正式に登記する」か、「登記はせず、役所への届出（未登記家屋名義人変更届）だけで済ませる」かを選択することができます。
| ① 正式に「登記」をする場合 | ② 登記せず「名義変更届」のみの場合 | |
|---|---|---|
| 手続きの内容 | 土地家屋調査士による「表題登記」と、司法書士による「所有権保存登記」を法務局へ申請する。 | 市町村役場の税務窓口へ「未登記家屋名義人変更届」と遺産分割協議書などを提出するのみ。 |
| 費用の目安 |
約12万〜20万円程度 ※建物の規模や測量の難易度により土地家屋調査士・司法書士への報酬がかかります。 |
1万円程度（役所への提出のみ） （戸籍収集等の実費は除く）。 |
| 売却・担保設定 |
可能になる （通常の不動産として売買可能） |
困難 （他人に売ることも担保に入れることもできない） |
| こんな方に おすすめ |
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「未登記家屋名義人変更届」とは？
「登記はしない」という選択をした場合でも、何もしなくて良いわけではありません。未登記建物の所有者が亡くなったことを役所は把握できないため、放置すると亡くなった親宛てに固定資産税の請求が届き続けることになります。
そこで、役所の税務担当窓口に対して「この未登記建物は、相続により私が引き継ぎました。今後の固定資産税の納付書は私宛てに送ってください」と申告するための書類が「未登記家屋名義人変更届」です。これを提出することで、税務上の名義変更（請求先の変更）だけを完了させることができます。解体予定の建物であれば、この手続きで十分です。
5. 未登記建物の相続はお早めに専門家へご相談を
実家の相続手続きを進める中で、「未登記建物」の存在が発覚すると、多くの方が「どうすればいいか分からない」「余計な費用がかかるのでは」と不安を抱かれます。
ご説明した通り、建物の今後の利用予定（売却するのか、解体するのか）によって、取るべき手続きと費用は大きく変わってきます。判断を誤ると、無駄な測量費用を払ってしまったり、逆に売却したい時に登記が間に合わず契約が破談になってしまったりする恐れがあります。
司法書士なら、最適な方針のご提案から手配までワンストップで対応可能です
当事務所にご相談いただければ、お客様のご事情を丁寧にヒアリングし、「今回は登記まですべきか、それとも役所への届出で済ませるべきか」をプロの視点でアドバイスいたします。
登記が必要な場合でも、当事務所が信頼できる「土地家屋調査士」を手配し連携して手続きを進めるため、お客様が別々の専門家を探して何度も同じ説明をする手間は一切かかりません。
未登記建物の相続手続き、一人で悩まずご相談ください
「課税明細書を見たら未登記と書いてあった」「親が建てた離れが登記されていないようだ」とお困りの方は、そのまま放置せずに当事務所へご連絡ください。
姫路市・たつの市・太子町周辺の不動産手続きに精通した司法書士が、状況の確認から、土地家屋調査士との連携手配まで、スムーズで負担のない解決策をご提供いたします。
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